Zwischen der Zusage und dem Einzug in eine eigene Wohnung vergehen in angespannten Märkten Monate. Der erste Arbeitstag wartet aber nicht, und damit stellt sich eine Frage, die in keiner Stellenausschreibung vorkommt: Wo wohnen Sie in der Zwischenzeit?
Dieser Text stellt die vier üblichen Formen des Wohnens auf Zeit nebeneinander, erklärt, wie sie rechtlich behandelt werden, und nennt die Punkte, an denen solche Verträge regelmäßig schiefgehen. Er ist eine Orientierung und keine Rechtsberatung.
Wofür die Übergangszeit gebraucht wird
Sie hat zwei Zwecke, und es lohnt sich, sie zu trennen.
Der erste ist praktisch: Sie müssen arbeiten, bevor Sie eingerichtet sind. Der zweite wird unterschätzt: Sie lernen die Stadt kennen, bevor Sie sich auf ein Viertel festlegen. Wer aus 500 Kilometern Entfernung eine Wohnung aussucht, entscheidet über Lage, Weg und Nachbarschaft nach einem Stadtplan. Drei Monate vor Ort machen aus dieser Entscheidung eine informierte – und das ist häufig mehr wert als die Miete, die das Probewohnen kostet.
Planen Sie die Übergangszeit deshalb nicht als Notlösung ein, sondern als Phase mit eigenem Zweck. Zwei bis vier Monate sind ein realistischer Ansatz; in München, Hamburg, Berlin, Stuttgart oder Frankfurt am Main eher mehr.
Vier Formen und ihre Rechtsfolgen
Das möblierte Apartment auf Zeit. Wohnung, Möbel, Anschlüsse und oft Reinigung in einem Preis. Teuer je Quadratmeter, dafür ohne Einrichtungsaufwand und meist mit kurzer Bindung. Rechtlich ist entscheidend, ob der Vertrag als Wohnraummietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch geschlossen ist: Dann gelten wesentliche Schutzvorschriften des Mietrechts nicht – weder der Kündigungsschutz noch die Regeln zur Mieterhöhung, und auch die Mietpreisbremse greift nicht.
Die Zwischenmiete. Jemand ist für ein halbes Jahr im Ausland und vermietet seine Wohnung weiter. Für Sie ist das ein Untermietverhältnis mit dem bisherigen Mieter, nicht mit dem Eigentümer. Lassen Sie sich die Erlaubnis des Vermieters zeigen – ohne sie steht Ihr gesamtes Wohnverhältnis auf der Kündigung des Hauptmietvertrags.
Das Zimmer in einer Wohngemeinschaft. Die billigste Form und die mit der geringsten Bindung. Prüfen Sie, ob Sie einen eigenen Vertrag mit dem Vermieter haben oder untervermietet bekommen; im zweiten Fall gilt dasselbe wie bei der Zwischenmiete.
Die Unterkunft über den Arbeitgeber. Kliniken, Betriebe mit Schichtbetrieb, größere Arbeitgeber in teuren Städten halten häufig Personalwohnungen oder Kontingente. Sie sind die günstigste Variante und stehen fast nie in der Ausschreibung. Fragen Sie danach; was daneben verhandelbar ist, steht in Wer den Umzug bezahlt.
Der befristete Mietvertrag
Hier liegt der häufigste Irrtum. Ein Wohnraummietvertrag lässt sich nicht beliebig befristen. Nach § 575 Bürgerliches Gesetzbuch ist eine Befristung nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen von drei Gründen mitteilt: Er will die Räume danach selbst nutzen oder für Angehörige, er will sie beseitigen oder so wesentlich umbauen, dass eine Vermietung erheblich erschwert würde, oder er will sie an einen Dienstverpflichteten vermieten.
Fehlt ein solcher Grund oder die Mitteilung, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen – Sie können dann mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, sind aber auch nicht zum Auszug verpflichtet, nur weil ein Datum im Vertrag steht.
Davon zu unterscheiden ist die Miete zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 Absatz 2 Bürgerliches Gesetzbuch. Hier ist die kurze Dauer dem Vertrag wesenseigen – ein Apartment für drei Monate am Arbeitsort ist der klassische Fall. Dann entfallen Kündigungsschutz, Mieterhöhungsschutz und Mietpreisbremse, dafür ist die Befristung ohne besonderen Grund möglich. Der Schutz ist geringer, dafür ist die Beweglichkeit größer; nur beides zugleich gibt es nicht.
Ein Sonderfall betrifft möblierten Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung: Dort kann bis zum fünfzehnten Tag eines Monats zum Ablauf desselben Monats gekündigt werden. Das ist eine sehr kurze Frist – in beide Richtungen.
Untermiete: was der Vermieter erlauben muss
Wenn Sie umgekehrt Ihre alte Wohnung nicht aufgeben wollen, während Sie am neuen Ort anfangen, ist die Untervermietung der naheliegende Weg.
Für einen Teil der Wohnung haben Sie nach § 553 Bürgerliches Gesetzbuch einen Anspruch auf Erlaubnis, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Eine berufsbedingte Tätigkeit an einem anderen Ort ist ein solches Interesse. Der Vermieter kann die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt oder die Wohnung überbelegt würde – und er darf einen angemessenen Untermietzuschlag verlangen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist.
Für die gesamte Wohnung gibt es diesen Anspruch nicht. Ohne Erlaubnis dürfen Sie nicht überlassen; verweigert der Vermieter sie ohne wichtigen Grund, können Sie außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.
Vermieten Sie nie ohne schriftliche Erlaubnis unter. Eine unerlaubte Gebrauchsüberlassung ist ein Kündigungsgrund, und sie trifft Sie in dem Moment, in dem Sie 400 Kilometer entfernt sind.
Die Punkte, an denen es schiefgeht
Der Preis ist nicht vergleichbar. Möbliert wird pro Monat und inklusive kalkuliert, unmöbliert pro Quadratmeter und kalt. Rechnen Sie beides auf eine Warmmiete um, bevor Sie sich entscheiden. Ein Möblierungszuschlag muss sich an dem tatsächlichen Wert der Einrichtung orientieren und ist keine frei gegriffene Zahl.
Die Kaution. Auch beim Wohnen auf Zeit gilt die Grenze von drei Nettokaltmieten nach § 551 Bürgerliches Gesetzbuch, und Sie dürfen in drei Raten zahlen. Bei Apartmentanbietern werden gelegentlich höhere Sicherheiten verlangt; das ist insoweit unwirksam.
Die Anmeldung. Auch eine Unterkunft auf Zeit ist eine Wohnung im Sinne des Melderechts. Sie brauchen eine Wohnungsgeberbestätigung, und die Zweiwochenfrist läuft – Einzelheiten in Ummelden nach dem Umzug. Anbieter, die eine Anmeldung ausschließen, sind ein Warnzeichen: In mehreren Städten ist die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum genehmigungspflichtig, und Sie wollen nicht in einem Verfahren wegen Zweckentfremdung landen.
Die Kündigungsfristen greifen nicht ineinander. Der Übergang endet erfahrungsgemäß nicht dann, wenn die neue Wohnung frei wird, sondern zwei Wochen später. Nehmen Sie lieber einen Monat zu viel als einen zu wenig.
Was steuerlich daraus wird
Zwei Fälle sind zu unterscheiden, und sie führen zu völlig verschiedenen Ergebnissen.
Geben Sie die alte Wohnung auf und ziehen Sie mit Zwischenstation um, sind die Kosten der Unterkunft während des Übergangs Teil der Umzugskosten und bei beruflicher Veranlassung abziehbar; ebenso doppelte Mietzahlungen für einen angemessenen Zeitraum. Die Aufstellung steht in Umzugskosten absetzen.
Behalten Sie die alte Wohnung als Lebensmittelpunkt, ist es eine doppelte Haushaltsführung mit eigenem Regelwerk: Unterkunftskosten bis 1.000 Euro im Monat, eine Heimfahrt je Woche, Verpflegungspauschalen für drei Monate. Die Voraussetzungen und die Rechnung dazu stehen in Zweitwohnung oder pendeln.
Der Unterschied entscheidet über vierstellige Beträge – und er hängt nicht daran, was Sie planen, sondern daran, wo Ihr Lebensmittelpunkt tatsächlich liegt.
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